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北大教授徐远谈未来房地产的6个问题

发布于: 2019-11-01 14:59:40

房地产调控不是为了抑制,而是为了保证长期健康发展。这项规定不是为了调控房价的增长,而是为了“不合理”或“减缓”房价的增长。监管的核心是调整价格,使其上涨过快,以避免行业大幅起伏。

目前,房地产市场的监管非常严格,一些房地产企业已经失去信心。然而,事实上,有必要理性地看待中国经济仍在以中高速增长,并相信中国房地产的中长期增长和空间在未来仍将存在。

以敏感的房价为例。从短期来看,价格限制可能很严重,过去的繁荣是不可能的。然而,你仍然需要有信心。从中期来看,大中城市房价仍将保持6%左右的平均增长率,这仍然是一个值得关注的“合理增长率”。

为什么平均增长率会保持在6%左右?

北京大学金融学教授徐苑思考了中国房地产的六个关键问题。

你认为中国房价的基本模式如何?

下图显示了1870年至2012年间世界上14个发达国家的房地产价格。这是扣除通货膨胀后的实际房价。

这是一个结构性的变化。在1945年之前,扣除通货膨胀因素后,房价没有多少上涨。然而,第二次世界大战后,从1945年到现在大约是60到70年。房价的倾斜度非常大。

这张照片告诉我们的是:

从历史经验来看,第二次世界大战后,发达国家的整体房价有普遍的上涨规律。

新世纪发展中国家的情况如何?这张图表是国际清算银行的最新数据。它表明,从2000年到2017年,即使是在美国的次贷危机中,事实上,总体而言,可以找到数据的主要国家的房价基本上在上涨。

第一条“最高线”是俄罗斯。新世纪以来,随着石油价格的上涨,俄罗斯的经济一直很好。尤其是在金融危机之前,它的房价也涨得很高。

第二个是印度,其经济自新世纪以来也有了很好的增长,其房价也迅速上涨。可以看出,世界上有一个基本规则:

只要一个国家的经济开始相对稳定和快速地增长,这个国家的房价就会上涨,而且速度往往非常快。

那么,1990年中国能和日本相比吗?这种现象在日本是普遍现象吗?

最上面的红线是日本的房价,它与其他主要国家的房价非常不同——它是上涨最多、下跌最多的国家。

换句话说,日本的房价不是一般规律,而是二战以来的一种特殊房价现象。这与二战后日本的经济奇迹有关。从一个被战争摧毁的国家到世界第二大经济体,它的快速增长导致了经济收入的快速增长。到1990年左右,日本的收入水平甚至达到了与美国相同的水平。在此背景下,日本房价实现了快速上涨。

德国的房价很便宜,为什么我们不能借鉴德国的经验呢?

上图显示了2018年欧洲主要城市的房价。我们正在寻找德国城市。第五个是慕尼黑,然后倒数第三个是柏林,这是德国的两个大城市。可以看出,慕尼黑的房价实际上与巴黎和日内瓦相似,并不便宜。柏林稍微便宜一点,但它也类似于巴塞罗那和维也纳。从这幅图来看,很难说德国城市的房价非常便宜。这个判断事实上是无效的。

金融危机后,德国大城市的房价迅速上涨。

从2012年到2018年,欧洲主要城市的房价首先在柏林上涨,其次在慕尼黑上涨。德国房屋作为一项重要资产,一直受到追捧,并迅速升值。

让我们总结一下,如果我们把中国的房价放到世界上,只要一个国家的经济增长和城市化,它的房价就会上涨,会上涨得非常快。

从这个定性的角度来看,中国房价上涨并不奇怪。

中国房价的上涨速度

上升得太快了吗?

这张图表汇总了许多发达国家的增长数字,其平均值如下:

名义房价是6.6%。

Gdp增长率为2.5%。

扣除通货膨胀后,实际房价为2.3%。

这是发达国家的情况。

我们已经通过大量的经验证据和数据总结出这样一个简单、经验和粗略的公式:

房价增长率=经济增长率+通货膨胀率+城市化率。

这个公式能解释中国房价的上涨吗?

从1998年至今,我国的经济增长率,即国内生产总值增长率,平均每年约为9.5%,通货膨胀率约为2.5%,城市化约为1.5%,这三个数字之和约为13.5%。

在过去的20年里,我们的房价增长率是多少?实际上,差不多。

如果一年之内是13.5%,大约5.5年翻一番,20年翻12.5倍,那么从1998年到现在,我国的平均房价水平上升了10倍多一点,大城市多,小城市少。

因此,根据全球经验,这个经验公式可以充分解释中国房价的增长率。此外,也就是说,中国的房价没有涨得太多,也没有比其他国家涨得更快。

房价的未来趋势是什么?

在这个发展阶段,中国的人均国内生产总值不到一万美元,美国的人均国内生产总值约为六万美元,是美国的六分之一。只要我们能保持相对稳定的增长速度,慢慢赶上来,还有很大的改进空间。

我们还可以与一些经济发展领先的成功国家进行比较,如日本和韩国。从各个方面,如收入水平,考虑通货膨胀后,如消费品的数量,如城市化阶段,老龄化阶段。我们现在和1997年的日本差不多。如果我们和韩国相比呢?大约是1998年的水平。

从这个角度来看,如果它们已经上升了10到20年,而韩国至今保持了良好的增长率,那么中国的经济增长前景应该仍然是好的。这是第一个角度,即从国际比较的角度。

第二,基于这个问题,我们将考虑中国的现状。中国已经基本完成了一次和二次工业化,然后信息技术革命也在这个地方。也许我们的内部市场相对较大,机会也很大。从这些方面来看,中国经济仍应保持良好的增长率。

让我们来判断未来房价的增长率。让我们假设一个保守的数字。例如,我们只需要3%的经济增长,这个数字很低。在过去很长一段时间里,通货膨胀率平均为2%,将来我们将使用2%。城市化现在约为60%,将来约为80%至90%,所以我们每年对此谈得不多,只有1%。所以3+2+1,接下来的三个数字加起来是6%。

所以这个保守的估计,未来大中城市房价的增长率应该是每年6%。

房产税什么时候出台?

税率会有多高,影响会有多大?

我认为三年内是不可能的。由于房产税的成本太高,所以房产税的征收机制和原则与我们以前征收的税种完全不同。

现在所有的税收,包括公司所得税、个人所得税和增值税,实际上都是流转税。交通税是什么意思?在经济活动的过程中,会有收入的流动。当政府征税时,它对这种流动征税。政府参与,你也参与。为了得到你的角色,你必须支付这个角色。这项税收的成本相对较低。

房地产税是一种财产税,对收入存量征税。

你有房子,你现在没有收入,你必须交税。例如,一个退休的老工人,现在只依靠他的养老金,没有流动收入,你也要求他纳税。这样,蛋糕已经是他的了。你必须切他的蛋糕,这很难。

有人研究过我国房地产的性质是复杂的。俗话说有46种房子。你接受还是不接受哪种房子?所以看来你只能接受商品房,因为其他都是收藏室、单元房、中央产房、军事产房,怎么接受?

因此,只有对于商品房,才会有问题,商品房已经支付了大量的土地出让金,再收费,就会有不公平的问题。所有这些讨论都表明,这种阻力将非常大,当我们看到各级的发言时,我们的意思是保持这个词的稳定。今年,财政部发布了一份清单,称今年的立法计划中没有房产税。虽然财产税和财产税是未来税制改革的方向之一,但短期内仍有很大阻力。

第二,税率会有多高?

因为你对财产征收税款,比如退休的老工人,或者中低收入家庭,他们的流动收入不高,所以你不能征收太多的税款。

这种财产税税率大约是0.5%到1%,考虑到许多人的收入相对紧张,流动和现金收入较少,那么你也需要一个救济区。

相对于实际税率,减免的面积进一步减少,所以第二个问题的基本判断是,你不能征收很高的税,如果你愿意,你也不能征收。最后,你只能给减免加低税率,然后慢慢过渡。

第三个问题,它有多有效?

许多人会觉得这是一个很大的收入,所以一旦推出,房价将立即下跌。这实际上有点痴心妄想。从理论上讲,这座房子的价值就是这座城市的价值。如果那座城市有发展潜力,它可以创造就业机会,吸引越来越多的人,而且不太可能下降,因为这座房子反映了城市的价值。

图片上说房子就像城市的股票,是向上的力量,而财产税是向下的力量。

因此,房价的最终趋势取决于上下量中哪一个更大。

如果一个城市有巨大的发展潜力,它就不能马上被压制。

让我们从经验证据中举出一个例子。2005年,韩国房价迅速上涨。因此,韩国政府推出了征收额外财产税的政策。什么是附加财产税?它最初征收房产税,外加0.4-2个百分点,房产税不低。征税完成后,每个人都可以查看历史数据。直到金融危机之前,韩国的房价一直在上涨。

因此,有证据告诉我们,无论从理论上还是从经验上,没有理由说房产税肯定会降低房价。

在哪里买房子?

这张图表是统计局的数据,一级和二级城市的房价增长指数图表,然后在这张图表中有一个规则。

即使在2013年之前,大、中、小城市的房价增长率也差不多。

然而,自2013年以来出现了分化,大城市飙升,中等城市崛起,小城市崛起。

这幅画告诉我们什么?即使是现在,买房也不可能在任何地方都能做到。

坦率地说,农村地区的房子没有多大价值。

该图表显示了2005年至2017年一些主要省份的人口增长率及其核心城市的人口增长率。

这张图表告诉我们一个信息,即我们的人口增长率近年来没有这么快。从2005年到2017年,我国人口可能从大约13亿增加到大约14亿,年增长率为0.7%。

然而,这一人口的增长率并不平均。广大的农村地区和小县看不到多少增长。它主要集中在大城市。

例如,广州、南京、厦门和合肥等核心城市通常是省会或一些副省级城市。因此,正因为人口聚集在这些大中城市,这些地方的就业机会收入才会增加,人民才会有生活需求。因此,房价将会上涨。

一是三大都市圈,珠江三角洲、长江三角洲和渤海地区,即北京周边地区。

除了这三个大都市区之外,还有其他区域核心城市,如中部的郑州和武汉,西部的成都和Xi安,这些城市也吸引了当地人口。因为人口流向这个地方,它的发展潜力好,就业机会多,收入增长也快,那么房价也上涨得比较快。在过去的五六年里,这些地方的房价迅速上涨。

有人可能会反对小城镇的发展速度也很快,所以在短期监管下,一些小城镇的人不能在大城市买房,一些人已经买了小城市的房子,而且已经买得很高了。然后,反过来,它也表明这些地方没有进一步发展的潜力,因为如果人们不去,谁会购买更多?它的收入不太可能增加。

中国的人口流动是两大规律,与刚才的两个城市相对应。

一个是去大都会区,那里有大城市。这座城市的网络基础设施特别好,吸引了许多高收入和就业机会的人。这条黄线表示这三个大都市区。

还有一些红色的是这个地区的核心。例如,郑州、武汉和合肥等城市。不是每个人都去三个大都市,这个有点偏西方。

我们发现,由于文化和历史的原因,西部的人口更多地迁移到Xi、兰州和成都等地,而不是每个人都去了这三个大都市区。

最后一张照片是中国南方。由于邻近该地区,大多数人都跑到珠江三角洲。其余的去其他地方,比如福州,厦门,然后贵阳。

因此,中国人口流动的规律基本上是两个区域。

第一个是三个大都市区,第二个是该地区的核心大城市。

这条规则似乎很清楚,所以在哪里买房子的问题是人们去哪里买房子。

如何看待房地产监管?

下图是1989年《人民日报》的截图。

三十年前,我们的房价在上涨,并且受到监管。如今,房价仍在上涨,并仍在受到监管。因此,出现了一个问题:我们如何看待这项房地产法规?

然后改变表情,这个表情可以更到位,也就是说,音调越高,音调越高,为什么呢?这是没有意义的事情吗?

监管的目标不是房价,而是房价的上涨速度。

因为房价的上涨速度与谁买房子、谁能买房子、谁还没有买房子以及是否有机会买房子有关。如果现在房价再翻一番,很多年轻人负担不起,整个社会的财富分配差距会更大,焦虑会更严重。

因此,即使调整得越高,调整得越高,调整的幅度也就越大,因为这时你会降低速度,改变财富的分配,这对社会稳定是有效的。

因此,房地产调控不是关于房价的水平,而是关于房价的增长率!

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